Az új kormány első épületpolitikai határideje

Egy korábbi energetikai átépítés

A történeti épületállomány energetikai átalakítása nem új jelenség. Közép-Európa ma középkorinak, reneszánsznak vagy barokknak látott városai maguk is több nagy átalakítás eredményei. Az egyik ilyen folyamat a kis jégkorszak idejére esett.

Hentie Louw európai ablaktörténeti kutatása szerint a késő középkor és a kora újkor ablakrendszereinek változása egybeesett az 1450 és 1850 közé tett kis jégkorszakkal, aminek a leghidegebb periódusa egybeesik a közép-európai városok barokk átépítésének korszakával. A hűvösebb éghajlat nem önmagában hozta létre a barokk nyílászárókat, de sürgette a jobb hőtechnikai megoldások kialakulását: a nyílásméret, az üvegezés, a zárhatóság, a spaletták és később a több rétegű szerkezetek fejlődését.

Bécsújhelyen ez nem elméleti építészettörténeti kérdés. Patrick Schicht, Alsó-Ausztria jelenlegi tartományi műemléki főfelügyelője több mint másfél évtizeden át kutatta a város polgárházait. A városi levéltárban 2022. szeptember 22-én tartott Die Entwicklung des Bürgerhauses in Wiener Neustadt című előadásán az épületkutatás több olyan esetét mutatta be, ahol a korábbi, nagy középkori és késő középkori nyílásokat utólag beszűkítették; az előadás ezt a komfort- és hőigény változásával, illetve a hidegebbé váló kora újkori klímával is összekapcsolta. Az előadás megtörténtét a város éves jelentése és kulturális programja dokumentálja; az itt idézett részlet a helyszínen elhangzott előadás alapján szerepel.

Bécsújhely azért különösen jó példa, mert a mai utcakép alatt sok helyen lényegesen régebbi épület áll és sok hasonlóságot mutat a magyarországi városok fejlődésével és művészettörténeti korszakolásával és felhasznált nyersanyagok és építési technológiák tekintetében is A ma barokknak érzékelt közép-európai városkép részben korábbi épületállomány átöltöztetésével született meg.

A magyar történeti városok jelentős részével ugyanez történt. A középkori vagy késő középkori épületet nem feltétlenül bontották le; új homlokzatot, kisebb ablakot, más tetőt és más belső rendszert kapott.

Az analógia a jelenlegi helyzettel közvetlen. Megint energetikai és komfortkövetelmények írják át az épületállományt. A különbség az, hogy a kora újkori átalakulás több generáción keresztül, sok helyi változattal zajlott. A mai programot néhány ipari technológia, országos támogatási szabályok, energetikai tanúsítványok és banki konstrukciók képesek húsz év alatt végigvinni az ország jelentős részén. Ami eddig egyenként jelent meg a homlokzatokon – PVC-ablak, külső hőszigetelés, kültéri klíma, tetőre telepített gépészet –, abból egy rosszul kialakított támogatási rendszer tömeges gyakorlatot tud létrehozni.

Az európai szabályozás ismeri ezt a problémát. Az EN 16883:2017 szabvány nem kizárólag jogilag védett műemlékekre vonatkozik, hanem minden történeti, építészeti vagy kulturális értékkel bíró épületre. A módszertan előbb az épület vizsgálatát, dokumentálását és örökségi jelentőségének meghatározását írja elő, majd ez alapján értékeli az energetikai beavatkozásokat.

Magyarországon ennek a sorrendnek kellene bekerülnie a felújítási programba.

A bérház mint vállalkozás

Budapest történeti lakóállományának mai működési problémái részben abból következnek, hogy egészen más tulajdoni rendszerben használjuk az épületeket, mint amelyre eredetileg létrejöttek.

A XIX. század elejétől, a reformkorszaktól kezdődően a pesti bérház kapitalista ingatlanvállalkozás volt. Németh Csaba Táfler családról szóló kutatása szerint a bérházépítés viszonylag alacsony kockázatú és kedvező jövedelemtermelő befektetési forma lett; Táfler Kálmánnak a századfordulóra több mint két tucat budapesti bérháza volt. A házakat nem különálló lakások összességeként kezelték, hanem jövedelemtermelő ingatlanvagyonként.

A működés könyvelésben is megjelent. Egy 1900–1901-es bérház elszámolása külön soron tartotta nyilván a házkezelést, a fenntartást és javítást, a víz- és gázvezetéket, az adókat, majd ezek levonása után számította ki az ingatlan tiszta jövedelmét. A mai terminológiával az épületnek volt OPEX-e, karbantartási rendszere és hozama.

Nem érdemes ebből idealizált múltat készíteni. A bérház elsősorban befektetés volt, nem közjóléti vállalkozás. Rossz tulajdonos, elmaradt karbantartás és túlzsúfoltság akkor is létezett. Az üzemméret viszont világos volt. Egy tulajdonos több tucat vagy több száz lakás bevételével gazdálkodott, és nagyobb portfóliónál értelme volt szakmai apparátust, házkezelést és folyamatos karbantartást szervezni.

A mai helyzet ennek majdnem az ellenkezője. Ugyanaz az épület műszakilag lényegesen bonyolultabb lett: villamos rendszer, víz, csatorna, gáz, lift, telekommunikáció, tűzvédelem, hűtés, egyre összetettebb fűtés, esetenként megújuló energia. Közben a tulajdonosi egység harminc, ötven vagy száz részre vált szét.

A rendszerváltás kori lakásprivatizáció gyorsasága jól dokumentált. Budapesten az önkormányzati tulajdonú lakások aránya 1990 és 1995 között 49,9 százalékról 22 százalékra esett. A KSH 1995-ös elemzése már akkor külön problémaként írta le, hogy alacsony vételár mellett olyan háztartások is tulajdonossá váltak, amelyek a folyamatos fenntartási költségeket is nehezen tudták fedezni, nemhogy komolyabb felújításokat. Az elemzésben idézett korabeli vita már felvetette, hogy a tömeges kistulajdon helyett intézményi befektetők által fenntartott bérlakásállomány is lehetséges modell lett volna.

Négy évvel később a KSH már a műszaki következményt is mérte. A privatizált lakások épületeinek 41,2 százaléka tatarozásra szorult, 28,8 százaléknál szigetelési probléma, 28,4 százaléknál hibás tetőzet, 23,3 százaléknál közműcsere-igény jelentkezett. A tanulmány végkövetkeztetése szokatlanul egyenes volt: az állam a tulajdonnal együtt a későbbi felújítás terheitől is megszabadult.

A társasházi rendszer problémája ezért nem vezethető vissza egyszerűen arra, hogy a lakók nem akarnak fizetni. Maga az üzemméret is kérdéses. Egy húsz-harminc lakásos, százéves háznak önállóan kellene műszaki állapotfelmérést, hosszú távú beruházási tervet és finanszírozást készítenie, tervezőt, kivitelezőt és műszaki ellenőrt választania, a munkát végigmenedzselnie, mindezt olyan tulajdonosi közösséggel, amelyben a résztvevők jövedelme, életkora és időhorizontja teljesen eltérő.

A történeti belvárosokban ezért nem feltétlenül elegendő a társasházi szabályozás javítása. Érdemes a tulajdoni szerkezetet is újragondolni. Nem kötelező tulajdonkoncentrációra volna szükség, hanem olyan adózási, hitelezési és örökségvédelmi ösztönzőkre, amelyek mellett ismét gazdaságos lehet egész házakat hosszú távú bérházként működtetni. Intézményi tulajdonos, lakásalap, biztosító, nyugdíjalap, önkormányzati–magán társaság vagy más, hosszú időhorizonttal működő szereplő egy egész épületnél másképpen számol a tetővel, homlokzattal, nyílászáróval vagy központi gépészettel, mint harminc külön tulajdonos.

Az épület ekkor megint egy gazdasági egység. Nem kell hozzá visszaállítani a XIX. század tulajdonviszonyait; elég volna az üzemeltetés logikájából valamit visszahozni.

Erős műemlékvédelem, jelentős veszteség

A szocialista korszak ebből a szempontból kevésbé egyszerű, mint a róla kialakult általános kép. Magyarországon ekkor épült ki az egyik legerősebb professzionális műemlékvédelmi rendszer. Az Országos Műemléki Felügyelőség tudományos felmérést, nyilvántartást, tervezést, hatósági munkát, helyreállítást és részben kivitelezést is összefogott. Az OMF saját beszámolója szerint az 1960-as évek végére az ország műemléki állományának tudományos és városképi vizsgálata alapján több évre előre szervezett munkaprogramok készültek; az 1968-as nyilvántartás 9021 műemléki, műemlék jellegű és városképi jelentőségű objektumot tartott számon.

A szakapparátus nem csak papíron létezett. Az OMF építésvezetőségei tényleges kivitelezést végeztek, restaurátorokkal, tervezőkkel és műszaki szakemberekkel. A későbbi ANTIKART külön szakrestaurálási és szakipari vállalatként működött. Ez az intézményi modell ma szokatlanul integráltnak tűnik.

Ugyanebben az időszakban az ország komoly történeti épületállományt veszített. A lakásépítés, a modernista várostervezés, az iparosított építéstechnológia és a régi lakóállomány kedvezőtlen műszaki megítélése sok helyen nagyobb bontásokhoz és városszövet-cseréhez vezetett. A paradoxon valójában abból következik, hogy az egyedi műemlék védelme és a hétköznapi történeti épületállomány megőrzése nem ugyanaz a feladat.

A Skanzen története ugyanezt más oldalról mutatja. Magyarország 1949-ben a népi építészetet is bevonta a megőrzendő értékek körébe; 1967-ben létrejött a központi szabadtéri gyűjtemény, 1972-ben önálló országos múzeummá vált, és ezzel párhuzamosan regionális skanzenhálózat épült ki. Ez komoly tudományos és kulturális teljesítmény volt.

A szabadtéri múzeum ugyanakkor szükségképpen kiválaszt. Megment egy különösen jellemző házat, miközben az a száz másik épület, amely együtt az eredeti faluképet alkotta, tovább változik vagy eltűnik. Erős műemlékvédelem mellett is lehet nagy örökségveszteség, ha a rendszer jól őrzi a kivételes objektumot, de nem képes fenntartani a teljes környezetet.

Hollókő azért érdekes ellenpélda, mert ott nem egyetlen kiválasztott ház vált megőrzendő tárggyá. A világörökségi terület az Ófalu és környezete: a lakó- és gazdasági épületek, a településszerkezet és a táj együttese. Ez közelebb áll ahhoz a problémához, amellyel a történeti városokban is dolgunk van. A megőrzés egysége sokszor nem az objektum, hanem az utca, a tömb vagy a teljes települési környezet.

Ez a tanulság a jelenlegi magyar örökségpolitikára is érvényes. A 2010 utáni kormányok alatt több nagy összegű vár-, kastély- és reprezentatív városi rekonstrukció készült el. Ugyanezekben az években tovább fragmentálódott a műemlékvédelem intézményi rendszere. A Forster Gyula Központ 2016. december 31-én jogutódlással megszűnt; a nyilvántartással, tudományos előkészítéssel, szakértői tevékenységgel, világörökséggel és más területekkel kapcsolatos feladatait több szervezet között osztották szét. A szervezeti változás ténye jogszabályból követhető; annak hatását az épületállomány állapotára külön kellene mérni. Ezzel párhuzamosan az építésügyi szabályozás másik irányból is lazult: a „bürokráciacsökkentés” jegyében egyre több átalakítás került ki a klasszikus engedélyezésből, miközben a városképi következmények kezelésének jelentős része az önkormányzati településképi rendszerre maradt.

Hatvanpuszta azért használható esettanulmányként, mert a másik végletet mutatja. Az egykori József nádor-major esetében volt tulajdonos, jelentős magántőke és új funkció. Vagyis mindaz rendelkezésre állt, ami sok száz funkciótlan magyar történeti épületből hiányzik. Mégsem egyszerű konzerváló helyreállítás történt: a védett hodályok eredeti anyagának jelentős részét elbontották, majd új szerkezettel rekonstruálták. Az ügy büntetőjogi és szakmai megítélése eltért egymástól; a hatósági engedély miatt az ügyészség nem állapított meg bűncselekményt, míg a Magyar Építész Kamara első fokon etikai-fegyelmi vétséget állapított meg az egyik épület teljes bontásával kapcsolatban. Az elsőfokú döntés ellen a tervező fellebbezett.

Az eset fontosabb annál, hogy napi politikai vitává szűküljön. Megmutatja, hogy pénz és új használat mellett is el lehet veszíteni az eredeti műemléki anyagot. Az ellenkező véglet azonban ugyanilyen gyakori: a szigorúan védett, használat nélkül maradó épület évtizedekig romlik, majd műszakilag és gazdaságilag egyre nehezebben menthető. A működő rendszernek a kettő között kellene dolgoznia.

Mesterségek, részletek, utcák

A történeti épületállomány fenntartásához az intézmény mellett termelőkapacitás is kell. Egy historizáló vagy szecessziós városi ház létrejöttében épületasztalos, műlakatos, bádogos, kőfaragó, stukkátor, keramikus, üveges, parkettás, öntöde és számos más szakma vett részt. Ugyanezek a szakmák tartották karban az állományt.

A mai építőipar gazdasági szerkezete más. Nagy sorozatban gyártott nyílászáró, komplett hőszigetelő rendszer, kész tetőelem, szerelt burkolat és katalógusból rendelhető épületelem mögött kiforrott beszállítói lánc van. Az iparosítás közben már komplett könnyűszerkezetes épületeket, helyiségmodulokat, sőt előregyártott fürdőszobákat is képes üzemben elkészíteni és a helyszínen rövid idő alatt beépíteni. A történeti épületállomány fenntartásához szükséges gazdasági értéklánc ezzel szemben nagyrészt eltűnt, noha a XIX. század végén számos, ma csak egyedileg pótolható részlet ipari mennyiségben készült. Egy százéves ablak javításához felmérés, megfelelő faanyag, vasalat, üvegezés és szakember kell; a standard új termékhez méretfelvétel, gyártás és gyors beépítés. Nem a technikai kapacitás lett kisebb, hanem más termékek köré szerveződött.

A tulajdonos sokszor nem tudatosan választ rossz építészeti megoldást. A piac kínálatára reagál. Az eredmény ettől még ugyanaz: az épület lassan elveszíti eredeti részleteit.

Ez a folyamat Budapesten jól látható a nyílászárókon, kapukon, üzletportálokon és gépészeti szerelvényeken. Egy-egy beavatkozás önmagában jelentéktelennek tűnik. Egy százéves homlokzaton megjelenő fehér műanyag ablak nem városépítészeti esemény. Harminc különböző ablak, kültéri klímák, homlokzaton vezetett kábel és a régi üzletportálak eltűnése után azonban már más épületet látunk.

A szabályozás ehhez sok helyen rendelkezésre áll, de közben maga az állami engedélyezési kontroll is jelentősen visszaszorult. A 312/2012. (XI. 8.) kormányrendelet az építési engedély nélkül végezhető munkák közé sorolta az építmény átalakítását, felújítását, korszerűsítését és homlokzatának megváltoztatását, valamint a homlokzati nyílászárók cseréjét és az utólagos hőszigetelést is. A folyamatot a 2016 végén elfogadott 482/2016. (XII. 28.) kormányrendelet már a címében is az egyszerű bejelentés körének kiterjesztésével és „további bürokráciacsökkentéssel” indokolta. A jelenlegi, 281/2024. (IX. 30.) kormányrendelet az engedélyköteles bővítések közül ma is kivételként kezeli a hasznos alapterületet nem növelő bővítést. Ez nem jelenti azt, hogy bármilyen erkély vagy homlokzati toldalék automatikusan engedély nélkül építhető, azt viszont igen, hogy az épület külső tömegét és homlokzati rendjét is érintő beavatkozások egy része kikerült abból a klasszikus építési engedélyezési eljárásból, amelyben korábban az állami hatóság terv alapján vizsgálta a beavatkozást.

A városképi kontroll jelentős része ezzel az önkormányzatokra került. A 2023. évi C. törvény alapján az önkormányzat a településképi követelmények megsértése esetén felszólíthatja a tulajdonost a jogsértő állapot megszüntetésére, kötelezést adhat ki, és – ha a helyi szabályozás ezt lehetővé teszi – 200 ezer és 2 millió forint közötti, ismételten is kiszabható településkép-védelmi bírságot alkalmazhat. A helyi rendeletek ennél jóval részletesebben is szabályozhatják a nyílászárókat, a klímaberendezéseket, a homlokzati felületképzést, a tetőt vagy más, közterületről látható beavatkozásokat.

Ehhez azonban nemcsak helyi rendelet, hanem szakember és intézményi kapacitás is kell. A kontroll decentralizálása önmagában nem erősíti a városképi védelmet, ha a feladatot átvevő önkormányzatnál nincs elegendő építészeti, jogi és ellenőrzési kapacitás. A politikai ösztönző és a végrehajtási képesség ezért ugyanannak a problémának két oldala.

Innen azonban már nem elsősorban jogszabályi, hanem politikai és végrehajtási kérdésről beszélünk. Egy szabálytalanul felszerelt klíma leszedetése, egy oda nem illő nyílászáró visszacseréltetése vagy egy utólagos erkély visszabontatása azonnali konfliktust jelent egy konkrét tulajdonossal és választóval. Ha az önkormányzat elfordítja a fejét, a következmény nem másnap jelenik meg, hanem évek alatt oszlik szét az egész utcán. Mire feltűnik, a szabálytalanság gyakran már mintává vált. Így kerülhetnek egy történeti épület tömegétől teljesen idegen erkélyek, gépészeti dobozok, nyílászárók és toldalékok egymás mellé úgy, hogy külön-külön egyik sem tűnik országos ügynek, együtt viszont lassan balkanizálják a városképet.

A klímaberendezés természetesen nem tiltható ki reálisan a történeti lakóházból, de kültéri egységeinek helye, csővezetése és kondenzvíz-elvezetése kezelhető házszinten. A nyílászáró cseréjét sem kell feltétlenül megtiltani; egy teljes ház vagy több azonos karakterű épület közös beszerzése mellett már gazdaságosabb lehet az eredeti arányokat és osztást tartó, műszakilag korszerű szerkezet.

A kis üzemméret itt is drágítja az igényességet. Harminc lakástulajdonos harminc külön kivitelezővel harminc külön terméket választ. A városkép a döntések mellékterméke lesz.

A Balaton-felvidéken ugyanez nagyobb léptékben történt. Krizsán András a gyári típusszerkezetek és zsákos építőanyagok elterjedését a helyi építési tudás megszakadásával kapcsolta össze: az évszázadok alatt kialakult formanyelv rövid idő alatt szétesett, megjelentek a „divat ízű nyaralók” és az „erkélyes dácsák”. A kilencvenes évektől ehhez társultak a mediterrán nyaralások világából átvett, a helyi építészeti és klimatikus hagyományhoz alig kapcsolódó villák.

Ennek van műszaki oldala, de van kulturális oldala is. A régi balatoni parasztház vagy a jobb XX. századi nyaraló nem egy történeti stílusgyakorlat eredménye volt. Tájolás, árnyékolás, helyi anyag, telekméret, táj és használat együtt alakította. Amikor ezek helyére egy másik földrajzi térség státuszszimbólumai kerülnek, a helyi építészeti kultúra elveszíti a saját tekintélyét.

A jelenség nem korlátozódik a Balatonra. A mai társadalom vizuális figyelmének jelentős része már nem a közvetlen környezetre irányul. Sokkal többet utazunk, és életünk nagy részében más városok, épületek és enteriőrök képeit látjuk. Ettől nem feltétlenül lett kisebb az esztétikai igény. Inkább leválhatott arról a helyről, amelynek fenntartásáért közvetlenül felelősek vagyunk. Könnyebb értékelni egy francia vagy olasz történeti várost egy utazás alatt, mint évtizedes felújítási alapot képezni a saját ház homlokzatára.

A környezet leromlásának van egy további tulajdonsága: megszokható. Egy új kültéri egység zavaró, ötven már utcakép. Egy rossz ablak feltűnik, húsz különböző ablak után az eredeti rend válik szokatlanná.

A használaton kívüli állomány

A magyar épített örökség egyik legdrágább része az, amelynek nincs funkciója. A kelenföldi régi állomásépület, Lipótmező, a Tungsram egykori telepe, vidéki vasútállomások, kastélyok, kúriák, ipari és gazdasági épületek nagyon különböző ingatlanok. A közös probléma az, hogy a használaton kívüli épület költséget termel, bevételt nem.

A vasútállomás különösen tiszta példa. A XIX. század második felének vasútja nem csupán peront és váróhelyiséget épített. Még típusterv esetén is olyan állomásépületek jöttek létre, amelyek a település egyik középületévé váltak. A bezárt pénztár, befalazott ajtó, lecserélt nyílászáró és az épület mellé állított szabványos utasbeálló közlekedési szempontból elláthatja ugyanazt az alapfunkciót. A település azonban elveszít egy épületet, amely korábban a hely rangját is kifejezte.

Ezekre az ingatlanokra nem egyetlen funkciót kell keresni. A kelenföldi indóházra jelenleg létezik kulturális hasznosítási koncepció; más épületeknél lakás, bérlakás, diáklakás, iroda, műhely, szállás vagy vegyes használat lehet reális. A szükséges szerkezeti, zaj-, tűzvédelmi és gazdaságossági vizsgálatot objektumonként kell elvégezni.

A hiány inkább az országos program. Miért nincs egységes rendszer, amely a jelentősebb funkciótlan állami és önkormányzati épületekről műszaki, örökségi, energetikai és piaci hasznosítási vizsgálatot készít még azelőtt, hogy a romlás a döntési lehetőségeket beszűkíti?

A finanszírozást sem feltétlenül egyetlen szereplőnek kell viselnie. A normál ingatlanberuházásnak van piaci értéke; az energiahatékonysági résznek van megtakarításból származó hozama; az örökségvédelmi többletköltség pedig olyan közösségi értéket őriz, amely nem kizárólag a tulajdonosnál jelentkezik. Az utóbbi részleges közösségi finanszírozása közgazdaságilag indokolható. Hosszú távú használati jog, kedvezményes hitel, ESCO-jellegű energetikai elem és közvetlen örökségvédelmi támogatás ugyanabban a projektben is megjelenhet.

A lényeg a beavatkozás időpontja. Egy eltömődött eresz vagy sérült héjazat javítása még fenntartás. Néhány évvel később ugyanaz a hiba faanyag-, födém- és falazatkárrá válik. A helyreállítás költsége nem azonos ütemben nő az eltelt idővel; minden új érintett szerkezet új munkanemeket és új kockázatot jelent. Mire egy épületet gazdaságtalannak minősítenek, a gazdaságtalanság jelentős részét sokszor éppen a korábban elmaradt kisebb beavatkozások termelték meg.

Ennek van egy kellemetlenebb gazdasági oldala is. Értékes telken álló, rosszul hasznosítható régi épületnél maga a romlás is ösztönzővé válhat: minél rosszabb a műszaki állapot, annál könnyebb később a bontást kényszerként és az új építést gazdasági racionalitásként bemutatni. Egy működő örökségvédelmi rendszernek ezért nem csak a bontási kérelem pillanatában kell jelen lennie; a hosszú ideig elmaradó állagmegóvást is kezelnie kell.

Franciaország: nem műemléki lista, hanem intézményi lánc

A francia összehasonlítás azért hasznos, mert ott sem oldották meg a régi épületállomány minden problémáját. A magántulajdon, a rossz állapotú társasház, a drága restaurálás és az energetikai korszerűsítés konfliktusa ugyanúgy létezik. A különbség az intézmények egymáshoz kapcsolásában látható.

Franciaországban 189 Architectes des Bâtiments de France (ABF), vagyis területi állami építészeti és örökségvédelmi szakember, valamint mintegy 750 munkatárs dolgozik az Unités départementales de l’architecture et du patrimoine (UDAP), a megyei építészeti és örökségvédelmi egységek hálózatában. Közel húszezer települést érintenek, a lakásállomány 31,7 százaléka olyan területen fekszik, ahol szerepük van. Évente közel félmillió építési ügy kerül eléjük, és a Kulturális Minisztérium adatai szerint körülbelül hét százalékra adnak negatív véleményt. Ez nem kizárólag műemléki ellenőrzés: a szakapparátus a történeti városszövet hétköznapi átalakításában is jelen van.

A lakásrehabilitáció ehhez külön intézményi vonalat ad. Az Agence nationale de l’habitat (Anah), vagyis az országos lakásügyi ügynökség elődje 1950-ben jött létre, maga az ügynökség 1971 óta működik; 1977-től az Opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH), vagyis a területileg szervezett lakásrehabilitációs programok fogják össze a régi magántulajdonú lakásállomány javítását. A mai Action Cœur de Ville – nagyjából „Városközpont” program – 241 középvárost fog át; 2018 óta 190 OPAH-RU program indult, több mint 180 ezer lakás felújításával. A Petites Villes de Demain, „A holnap kisvárosai” program több mint 1600 kisebb várost érint. A programokban lakás, kereskedelem, közterület és helyi gazdaság együtt jelenik meg.

Külön figyelmet kapnak a kis társasházak, amelyeket az Anah maga nevezett a felújítás korábbi „vakfoltjának”. Ezek jellemzően régi városközpontokban álló, háború előtti épületek, ahol az energetikai, szerkezeti és gazdálkodási problémák egyszerre jelennek meg.

A copropriété-knél, vagyis a francia társasházaknál kötelező felújítási alap működik. A tulajdonosok évente fizetnek bele, így a közös szerkezetek nagyobb munkáinak finanszírozása legalább részben már a meghibásodás előtt elkezdődik.

Az állam a korlátozás költségét sem tekinti kizárólag a tulajdonos magánügyének. Országosan védett épületeknél a francia Kulturális Minisztérium átlagos támogatási aránya 40 százalék a szigorúbb classé és 20 százalék az enyhébb inscrit védettségi kategóriában; évente több mint hatezer művelet indul több mint 3500 védett épületen. A területi állami szolgálat a megfelelő munka és tervező kiválasztásában is segít.

A rendszer most az energetikai felújításnál is továbbépült. A francia lakásügyi és kulturális tárca 2026-ban a Ceremával, az állami műszaki szakintézettel együtt útmutatót adott ki a bâti d’intérêt patrimonial, vagyis az örökségi értékű épületállomány energetikai rehabilitációjáról. A fogalom nem csak a hivatalosan műemléki védelem alatt álló házat jelenti. A módszer abból indul ki, hogy a nem megfelelő beavatkozás egyszerre ronthatja az épület örökségi értékét, fizikai tartósságát és energetikai működését.

Magyarországhoz képest nem egyetlen jó francia program a lényeg. Az a különbség, hogy a műemlékvédelem, a helyi városrehabilitáció, a lakáspolitika, a társasházi finanszírozás és most az energetika között több ponton van intézményi kapcsolat.

A következő átépítés

A Nemzeti Épületfelújítási Terv magyar változatában ennek megfelelően nem lenne elegendő egy műemléki kivételszabály. A történeti értékű épületállomány lényegesen nagyobb annál, mint amit az országos vagy helyi védelem jelenleg lefed.

Az első feladat a tipológia lenne. Nem teljes műemléki topográfia decemberig, hanem olyan használható épülettípus-rendszer, amelyben kor, falazat, födém, nedvességtechnika, nyílászáró, homlokzat, településképi szerep és esetleges örökségi érték alapján külön utak tartoznak a különböző épületekhez. Egy 1975-ös B30-as családi háznak más felújítás kell, mint egy 1900-as bérháznak vagy egy XVIII. századi tömör falazatú lakóépületnek.

A második a társasházi beruházás mérete. Ha nagy összegű támogatás jut a történeti belvárosi lakóállományra, ugyanazt az elaprózott döntési rendszert több pénzzel ellátni kevés. Több házra szervezett műszaki menedzsment, közös diagnosztika, keretbeszerzés és hosszú távú finanszírozás mellett más műszaki minőség válik elérhetővé. Emellett érdemes ösztönözni az egész épületben gondolkodó, hosszú távú bérházi tulajdonosi formák visszatérését is.

A harmadik a településképi kontroll. Ha támogatott pénzből ablakot, hőszigetelést, hőszivattyút, kültéri gépészetet vagy napelemet építenek be, az államnak és az önkormányzatnak nem lehet közömbös, hogyan. A felújítási program technikai útmutatójának és a helyi településképi szabályoknak össze kell érniük.

A negyedik a használaton kívüli állomány. Az energetikai program jelentős közpénzt mozgat majd meg, miközben állami és önkormányzati tulajdonban továbbra is sok üres történeti épület áll. Ezeknél az energetikai korszerűsítés csak új funkcióval együtt értelmes. Az adaptive reuse nem kulturális mellékprogram, hanem épületállomány-gazdálkodás.

Az ötödik a szakipar. Ha a támogatási rendszer kizárólag a termék árát méri, a standard tömegtermék fog nyerni. Ha a hagyományos szerkezet javítása, a restaurálható nyílászáró vagy az épülethez illeszkedő egyedi elem támogatható és tömegesen rendelhető, akkor ezek körül piac és szakmai kapacitás is fennmaradhat.

A 2026-os francia útmutató és az EN 16883 lényegében ugyanazt a sorrendet ajánlja: előbb meg kell érteni az épületet, aztán energetikai beavatkozást választani. Magyarország jelenlegi helyzetében ez egy több évtizedes országos program alapszabálya lehetne.

Az alternatíva már látható kicsiben. Történeti homlokzatok részletei tűnnek el, nyílászárók cserélődnek egymástól függetlenül, a tetők és földszinti üzletportálok elveszítik eredeti rendjüket. Másutt maga az épület tűnik el, és helyére olyan fejlesztői lakástermék kerül, amely szerkezetében, alaprajzi moduljaiban és anyaghasználatában alig kötődik az adott helyhez. Jó kortárs épület természetesen ma is építhető. A probléma az átlaggal van: a helyspecifikus történeti állomány helyére egyre gyakrabban bárhol megépíthető termék kerül.

Budapest történeti városképének elvesztése ezért nem feltétlenül egy nagy bontási hullám formájában következik be. Épületenként, homlokzatonként és részletenként is végbemehet.

Hogy az 1990 óta bekövetkezett magyar építettörökség-veszteség valóban összemérhető-e a XVI–XVII. századi, hódoltság kori háborús pusztulás léptékével, ma még nincs mivel bizonyítani. Ehhez országos idősoros állományvizsgálat kellene. A párhuzamot azonban érdemes mérhető hipotézisként kezelni. A mostani veszteség sajátossága éppen az, hogy nem háború, ostrom vagy elnéptelenedés közben történik, hanem működő állam, mérnöki tudás és jelentős magánvagyon mellett.

A következő húsz év ezt a folyamatot lassíthatja, de fel is gyorsíthatja. Az EPBD olyan mennyiségű beruházást terelhet a meglévő épületekre, amilyenre évtizedek óta nem volt példa. A felújítási terv műszaki szabályai, támogatási feltételei és intézményei hosszú időre meghatározhatják, hogyan néznek majd ki a magyar városok és falvak.

Az új kormánynak erre december végéig kell első teljes választ adnia.